IDICO (HNX: IDC) – Định giá hấp dẫn với tiềm năng tăng trưởng cao

BĐS KCN: Quỹ đất hiện hữu lớn dẩm bảo hoạt động cho thuê

Mặc dù KQKD trong năm 2023 đã có sự suy giảm nhẹ so với năm 2022, tuy nhiên IDC đã vượt kế hoạch đề ra về hoạt động kí thuê mới tại hầu hết các dự án KCN. Tính tới hết năm 2023, IDC đã cho thuê mới 169.8ha, vượt 34% kế hoạch đã đề ra. Trong đó:

• Tổng MOUs cho thuê tại 5 dự án KCN hiện hữu đạt gần 100ha là nền tảng đảm bảo cho hoạt động bàn giao, ghi nhận doanh thu KCN cho năm 2024.
• Giá cho thuê tiếp tục xu hướng tăng. Trong bối cảnh nhu cầu thuê đất KCN vẫn ở mức cao hơn so với nguồn cung, đã thúc đẩy đà tăng giá ở hầu hết các dự án của IDC. Nổi bật như KCN Hựu Thạnh, KCN Cầu Nghìn đã tăng lần lượt 6% và 18% svck.
• Quỹ đất còn lại vẫn ở mức cao, ước khoảng hơn 580ha, cao thứ 3 trong các doanh nghiệp BĐS KCN niêm yết.

Với nền tảng backlog lớn từ các MOU và HĐ kí chính thức, chúng tôi dự phóng diện tích đất KCN bàn giao của IDC sẽ tiếp tục được cải thiện trong giai đoạn 2024-25:

• Diện tích đất KCN bàn giao năm 2024 dự phóng đạt 129ha, với sự gia tăng ở hầu hết các dự án hiện hữu: Hựu Thạnh, Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Quế Võ, Cầu Nghìn. Trong đó, chúng tôi cho rằng KCN Hựu Thạnh đang là dự án có khả năng thu hút tốt các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư tới từ Trung Quốc.

• Diện tích đất KCN bàn giao năm 2025 dự phóng đạt 138ha, với sự đóng góp mới của 2 dự án Tân Phước 1 (Tiền Giang) và Mỹ Xuân B1 mở rộng (BR-VT). Đây là 2 dự án đang trong giai đoạn chờ phê duyệt chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ (bước cuối cùng trước khi hoàn thành pháp lý).

• Chúng tôi củng cố niềm tin trong việc IDC sẽ sớm hoàn thành và đưa dự án KCN Tân Phước 1 vào hoạt động, ghi nhận doanh thu từ năm 2025 nhờ việc tỉnh Tiền Giang mới đây được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương quy hoạch 7 KCN cho giai đoạn 2021-2030 theo Quyết định 1762/QĐ-TTg ngày 31/12/2023, trong đó có dự án KCN Tân Phước 1 của IDC.

Từ đó, chúng tôi đưa ra dự phóng doanh thu mảng BĐS KCN năm 2024-25 sẽ lần lượt tăng 20%/8% svck. Biên LN gộp 2024-25 cũng được cải thiện lần lượt tăng 5.1/1.3 điểm % svck nhờ (1) giá cho thuê tiếp tục tăng nhờ nhu cầu thuê đất KCN cao, (2) sự đóng góp của các dự án KCN mới.

Điện: Tiếp tục duy trì ổn định

• Trong năm 2023, IDC đã vận hành trở lại nhà máy thủy điện Đăk Mi 3 sau khoảng thời gian tạm ngưng hoạt động giúp gia tăng sản lượng điện khai thác cũng như cải thiện biên LN gộp của mảng điện từ 8.2% lên 12.2%.
• Tổng sản lượng điện phân phối trong năm 2023 đạt 1,389 triệu kWh, giảm nhẹ so với năm 2022 chủ yếu là do sản lượng điện phân phối cho dự án mới KCN Hựu Thạnh thấp hơn ki vọng, chỉ đạt 1.78 triệu kWh do tới cuối năm 2023 hoạt động phân phối điện cho dự án này mới chính thức đi vào vận hành.
• IDC kỳ vọng từ năm 2024, sản lượng điện phân phối tại dự án KCN Hựu Thạnh sẽ có sự cải thiện, gia tăng mức đóng góp giúp cho sản lượng phân phối điện của IDC đạt tăng trưởng kép bình quân hàng năm là 3.4% cho giai đoạn 2024-30. Từ đó, IDC dự phóng doanh thu mảng điện năm 2024-25 sẽ lần lượt tăng 7.2%/19.5% svck.

BĐS nhà ở: Tăng trưởng mạnh nhờ bàn giao đất cho AEON

• Dự báo doanh thu mảng BĐS nhà ở của IDC trong năm 2024 tăng mạnh 332,1% svckđạt 445 tỷ đồng nhờ ghi nhận bàn giao 2,2ha đất thương mại cho dự án AEON, ước khoảng 437 tỷ đồng.
• Trên BCTC cuối năm 2023, IDC cũng đã ghi nhận 268 tỷ đồng trả tiền trước từ AEON– dự kiến IDC sẽ ghi nhận khoản tiền này ngay trong Q1/24.
• Trong bối cảnh thị trường BĐS nhà ở vẫn còn nhiều khó khăn khiến cho các dự án NƠXH, nhà ở xã hội của IDC sẽ khó có sự đột phá về tiến độ trong năm 2024 và sẽ chỉ cải thiện dần trong năm 2025.

4. ĐỊNH GIÁ VÀ KHUYẾN NGHỊ

Chúng tôi khuyến nghị MUA với giá mục tiêu là 64.400 đồng/cp.

Phương pháp định giá

• Định giá từng phần do IDC sở hữu nhiều mảng kinh doanh khác nhau:
  • BĐS KCN: Áp dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) cùng giả định WAC là 11.1% với các dự án đã và đang triển khai của KBC.
  • BĐS nhà ở: Áp dụng đồng thời phương pháp DCF và giá trị sổ sách (BV) với từng dự án dựa trên tình hình phát triển thực tế và tiến độ phê duyệt pháp lý, tiến độ xây dựng.
  • Điện và BOT: Áp dụng phương pháp DCF với giá định dòng tiền 10 năm cùng giả định WACC là 11.1%.
• Giá trị sổ sách (BV): Áp dụng giá trị sổ sách (BV) tại thời điểm 31/12/2023 với các khoản tiền và tương đương tiền, đầu tư tài chính ngắn hạn, nợ ròng…

Phân tích độ nhạy

• Chúng tôi phân tích độ nhạy của giá mục tiêu của IDC với những thay đổi của giả định WACC do hầu hết các mảng kinh doanh của KBC đều sử dụng phương pháp DCF, chịu ảnh hưởng lớn bởi sự thay đổi của WACC.

So sánh Doanh nghiệp cùng ngành

• IDC hiện đang giao dịch với P/B hiện tại là 4.1x, cao hơn 50% so với trung bình ngành (2.7x). Tuy nhiên, P/E trượt 12T ở mức 13.1x lại thấp hơn 40% so với trung vị ngành (17.2x).
• Giá mục tiêu 64,400₫/cp tương ứng với P/E và P/B forward năm 2024 lần lượt là 11.2x và 2.9x.
• Mức định giá này được cho là hấp dẫn với IDC nhờ 3 yếu tố chính:
  • P/E, P/B thấp hơn trung bình 3 năm.
  • IDC có mức tăng trưởng LN cao nhất nhóm BĐS KCN (34.9%).
  • ROE cao vượt trội so với nhóm BĐS KCN.

Gin Labs mời ACE tham gia nhóm cộng đồng Zalo: https://ginlabs.vn/room  (Nơi cập nhật những thông tin thị trường và khuyến nghị mua bán cổ phiếu hằng ngày)